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Chapitre 1 : L'investissement immobilier



L'investissement immobilier pour plusieurs objectifs patrimoniaux

L'investissement immobilier peut permettre de réaliser des optimisations fiscales en investissant dans les secteurs aidés par l'état, de réduire le niveau d'imposition en amortissant les biens sur une période plus courte que leur durée réelle d'utilisation.

L'avantage le plus important de l'investissement dans l'immobilier est le fait que les banques le considèrent comme un investissement sûr et par conséquent elles sont prêtes à financer une grande partie, voir la globalité de l'investissement à crédit ce qui permet d'avoir une source de revenus complémentaire importante sans mise de départ. Ce qui en fait un outil utilisé par la plupart des personnes qui veulent se construire un patrimoine important.

L'effet de levier dans l'immobilier locatif

L'effet de levier dans l'investissement immobilier est la clef pour se construire un patrimoine important sans investissement à la base, mais un effet signifie également un risque accru.

Plus l'effet de levier sera important, plus le risque de trésorerie lié le sera aussi. Ainsi si l'on veut faire un investissement avec un fort effet de levier, il est recommandé d'avoir une autre source de liquidité qui peut venir pallier un défaut de trésorerie ponctuel ou de se construire des réserves de trésorerie important pour palier de longue période.

Le risque à ne pas oublier de prendre en compte quand on investit dans l'immobilier avec un effet de levier avec un crédit à taux constant est le niveau d'imposition.
Les annuités restent constantes, mais en revanche le bénéfice de l'entreprise augmente d'année en année avec le montant des intérêts qui diminue au fur et à mesure du remboursement.
Les impôts étant liés aux bénéfices, leur niveau augmente mécaniquement ce qui fait aussi diminuer le niveau de trésorerie en augmentant le risque.

L'avantage qu'on oublie souvent à prendre en compte au départ d'un investissement locatif c'est les augmentations de loyer, en France les loyers sont indexés sur la base de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ainsi chaque année le loyer est réévalué sur cette base. Des outils en ligne permettent de calculer les augmentations de loyer Calculatrice Indice Référence Loyer ainsi on peut également prendre en compte cette augmentation qui permettra d'augmenter la trésorerie, mais attention l'Indice de Référence des Loyers peut aussi entrainer une diminution de loyer en théorie.

La gestion locative

L'investissement locatif peut représenter une source de revenus importante, il n'en demeure pas moins un métier qui nécessite de prospecter des biens, d'en assurer la gestion, de gérer les prestataires... car même si l'on décide de sous-traiter un maximum d'aspect de l'investissement immobilier il faudra quand même gérer les prestataires et vérifier que les missions confiées soient bien exécutées.

Il existe aujourd'hui des outils de gestion immobilière permettant d'automatiser les principales missions d'un gestionnaire de parc immobilier, en créant automatiquement les avis d'échéances et les quittances pour les locataires.

Les opportunités de plus-value

L'investissement immobilier a l'avantage de permettre de faire des plus-values sur du moyen long terme en profitant des évolutions du marché immobilier. Ainsi si le prix de l'immobilier dans la ville augmente fortement, mais que les loyers n'augmentent pas en conséquence il sera opportun de vendre et de bénéficier la plus-value, en revanche si les prix diminuent, mais que les loyers restent constants il sera plus rentable d'acheter plus de biens.

En investissant dans un immeuble ou dans une maison, il sera également facile de profiter des évolutions des politiques d'urbanisme de la ville pour augmenter le bien d'un étage ou pour le détruire et reconstruire un immeuble plus conséquent à la place.

La pierre papier

Comme nous venons de le voir l'investissement immobilier peut rapporter gros, mais c'est une entreprise qui nécessite du temps et du travail, si l'on veut investir de l'argent sans consacrer de temps il existe des supports qui sont investis dans l'immobilier et le parc est géré par des entreprises spécialisées. On peut ainsi citer :

  • SCPI: Les Sociétés Civile de Placement Immobilier sont des sociétés spécialisées dans l'investissement immobilier, elles permettent d'investir dans plusieurs secteurs et permettre de bénéficier des avantages fiscaux liés à certains types d'investissement
  • SIIC: Les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées ont la particularité d'être côté en bourse ce qui leur procure l'avantage d'être acheté et vendu sur le marché actions ainsi on peut récupérer son argent en quelques minutes là ou une transaction immobilière peut prendre plusieurs mois et une vente de part de SCPI peut prendre plusieurs jours
On peut également créer sa propre société spécialisé en immobilier en famille ou entre ami via une SCI Société Civile Immobilière